Vodnik 02 · Hipotekarni kredit
Cenitev nepremičnine za kredit: kaj zahteva banka in koliko stane
Če kredit zavaruješ z nepremičnino, banka zahteva cenitev pooblaščenega ocenjevalca. Poglej, kdo jo sme narediti, kaj moraš pripraviti, koliko okvirno stane in kako se prej sam prepričaš, ali se ti nakup ali refinanciranje sploh izide.
Zakaj banka zahteva cenitev
Pri hipotekarnem (stanovanjskem) kreditu je nepremičnina zavarovanje za banko. Če kredita ne bi mogel odplačevati, bi banka nepremičnino prodala in si iz kupnine poplačala dolg. Zato mora vedeti, koliko je nepremičnina vredna zares, in ne le, koliko piše v kupoprodajni pogodbi ali v evidenci GURS.
Cenitev banka potrebuje, ko kupuješ nepremičnino s kreditom, ko gradiš ali obnavljaš z namenskim kreditom, ko refinanciraš obstoječi kredit in ko kot zavarovanje ponudiš nepremičnino, ki jo že imaš (na primer stanovanje staršev).
Kdo sme narediti cenitev za banko
Banke sprejmejo cenitev, ki jo izdela pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin z licenco Slovenskega inštituta za revizijo. Nekatere banke sprejmejo tudi cenitve sodnih cenilcev, ki jih imenuje Ministrstvo za pravosodje. Večina bank ima seznam cenilcev, s katerimi sodeluje, zato se pred naročilom pozanimaj pri svoji banki, koga sprejme. Cenitev cenilca zunaj seznama lahko banka zavrne.
Vrednost po GURS, ocena nepremičninskega posrednika ali informativna ocena iz spleta za banko ne štejejo. Zakaj GURS vrednost ni tržna, preberi v vodniku Vrednost nepremičnine po GURS.
Kaj potrebuješ za cenitev
- Podatke o nepremičnini: naslov, parcelno številko, številko stavbe in dela stavbe (najdeš jih v zemljiškoknjižnem izpisku ali na javnem vpogledu GURS).
- Zemljiškoknjižni izpisek (cenilec ga lahko pridobi tudi sam).
- Gradbeno in uporabno dovoljenje, če obstajata; pri starejših hišah pogosto manjkata, kar cenilec v poročilu zabeleži.
- Tlorise ali načrte, če jih imaš.
- Energetsko izkaznico, če je bila izdana.
- Predpogodbo ali ponudbo, če kupuješ.
- Dostop do nepremičnine: cenilec si jo praviloma ogleda in fotografira.
Cenilec nato poišče primerljive prodaje, upošteva stanje in lego ter izdela poročilo o oceni vrednosti, ki ga banka uporabi za izračun, koliko kredita ti lahko odobri.
Koliko stane cenitev za kredit
Cenitev plača kreditojemalec. Cena je stvar dogovora s cenilcem, okvirno od 150 do 500 €, odvisno od nepremičnine: stanovanje je praviloma na spodnjem delu razpona, hiša s parcelo ali poslovni prostor na zgornjem, pri večjih in zapletenih nepremičninah je lahko tudi več. Na ceno vplivata tudi oddaljenost in nujnost.
Banke običajno zahtevajo, da cenitev ni starejša od nekaj mesecev; če se postopek zavleče, jo je treba obnoviti. Pred naročilom preveri tudi, ali banka pri določenih nepremičninah (na primer novogradnjah znanega investitorja) cenitev sploh zahteva ali uporabi lastno oceno.
Kaj je LTV in zakaj je cenitev pomembna zate
LTV (loan to value) je razmerje med zneskom kredita in ocenjeno vrednostjo nepremičnine. Banke v praksi financirajo okvirno do 70 do 80 % ocenjene vrednosti; Banka Slovenije priporoča zgornjo mejo 80 %. Razliko moraš pokriti sam.
Primer: kupuješ stanovanje za 200.000 €. Če cenilec oceni vrednost na 200.000 €, ti lahko banka pri 80 % LTV odobri do 160.000 €, 40.000 € pa potrebuješ lastnih sredstev. Če cenilec oceni vrednost le na 180.000 €, kredit pade na 144.000 € in lastnih sredstev potrebuješ 56.000 €. Cenitev torej neposredno določa, koliko denarja moraš imeti pripravljenega.
| Korak | Kdo | Kaj se zgodi |
|---|---|---|
| 1. Informativna ocena | ti (AI Cenilec, brezplačno) | izveš, ali je cena realna in kakšen LTV lahko pričakuješ |
| 2. Pogovor z banko | ti in banka | seznam cenilcev, pogoji, okvirna kreditna sposobnost |
| 3. Cenitev | pooblaščeni ocenjevalec | ogled in poročilo, okvirno 150 do 500 € |
| 4. Odobritev | banka | kredit okvirno do 70 do 80 % ocenjene vrednosti |
| 5. Vpis hipoteke | notar in zemljiška knjiga | kredit se izplača |
Kako se prej sam pripraviš
Preden plačaš cenitev in preden podpišeš predpogodbo, se splača vedeti, ali je cena, ki jo plačuješ, sploh blizu tržni vrednosti. Če boš plačal 200.000 €, cenilec pa bo nepremičnino ocenil na 170.000 €, se bo tvoj lastni delež nenadoma povečal za 24.000 €.
AI Cenilec ti brezplačno izračuna informativno oceno vrednosti iz dejanskih prodaj v okolici (Evidenca trga nepremičnin, več kot 75.000 prodaj od leta 2019) in jo ob vpisu naslova primerja z vrednostjo po GURS. Tako v minuti vidiš, ali je cena poštena, kakšen LTV lahko pričakuješ in koliko lastnih sredstev boš potreboval. Informativna ocena ne nadomešča cenitve za banko; je pa dobra priprava nanjo. Kaj vse vpliva na ceno cenitve, preberi v vodniku Koliko stane cenitev nepremičnine, srednje cene v svojem kraju pa preveri na strani Cene po krajih.
Pogosta vprašanja
Kar ljudje največkrat sprašujejo
- Ali lahko za banko uporabim vrednost po GURS?
- Ne. Banke posplošene vrednosti GURS ne sprejmejo kot podlage za hipotekarni kredit. Zahtevajo cenitev pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin z licenco Slovenskega inštituta za revizijo, nekatere sprejmejo tudi sodnega cenilca.
- Koliko stane cenitev stanovanja za kredit?
- Okvirno od 150 do 500 €, odvisno od nepremičnine. Stanovanje je praviloma na spodnjem delu razpona, hiša s parcelo ali poslovni prostor na zgornjem. Cena ni predpisana, določi jo cenilec.
- Kdo plača cenitev pri kreditu?
- Kreditojemalec. Cenitev naročiš in plačaš sam, pri cenilcu, ki ga banka sprejme. Nekatere banke imajo svoj seznam cenilcev, zato se prej pozanimaj pri banki.
- Kako dolgo velja cenitev za banko?
- Banke običajno zahtevajo, da cenitev ni starejša od nekaj mesecev. Natančen rok določi vsaka banka sama, zato ga preveri, preden cenitev naročiš.
- Kaj je LTV in koliko kredita lahko dobim?
- LTV (loan to value) je razmerje med zneskom kredita in ocenjeno vrednostjo nepremičnine. Banke v praksi financirajo okvirno do 70 do 80 % ocenjene vrednosti, Banka Slovenije priporoča zgornjo mejo 80 %. Razliko kriješ z lastnimi sredstvi.
- Ali lahko kredit dobim brez cenitve?
- Pri kreditih, zavarovanih z nepremičnino, praviloma ne. Brez cenitve so mogoči potrošniški krediti brez hipoteke, ki pa imajo nižje zneske in višje obrestne mere.
Koliko je vredna tvoja nepremičnina?
Informativna ocena iz dejanskih prodaj v tvoji okolici, primerjava z vrednostjo po GURS in AI branje fotografij. Brezplačno, v minuti.
Informativne narave. Ni cenitev pooblaščenega ocenjevalca ali sodnega cenilca; ni za sodne, davčne ali kreditne postopke.