Vodnik 03 · Dedovanje
Cenitev nepremičnine ob dedovanju: GURS vrednost, davek in delitev med dediči
Ko podeduješ hišo ali stanovanje, vrednost nepremičnine vpliva na davek, na zapuščinski postopek in na to, koliko si dediči izplačate med sabo. Poglej, katera vrednost velja kdaj in kdaj se cenitev res splača.
Kje vse se pojavi vrednost podedovane nepremičnine
- V zapuščinskem postopku, kjer sodišče popiše premoženje in ga razdeli med dediče.
- Pri davku na dediščine in darila, ki ga odmeri FURS.
- Pri delitvi med dediči, ko eden prevzame nepremičnino in druge izplača.
- Pri morebitni prodaji podedovane nepremičnine.
Za vsak namen lahko velja druga vrednost, zato je dobro vedeti, katero kdo uporablja.
Vrednost po GURS kot izhodišče
Sodišče in FURS praviloma ne naročita cenitve. Za vrednost nepremičnine vzameta posplošeno vrednost iz Evidence vrednotenja, ki jo izračuna GURS z modeli množičnega vrednotenja. Ta vrednost je brezplačna in jo lahko vsak preveri na vrednotenje.gov.si. Kako nastane in zakaj odstopa od tržne cene, preberi v vodniku Vrednost nepremičnine po GURS.
FURS posplošeno vrednost uporabi kot davčno osnovo za davek na dediščino, razen če dokažeš drugačno vrednost. Če meniš, da je vrednost po GURS previsoka, lahko predložiš cenitev pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin in davek se odmeri od nižje vrednosti.
Pomembno: dediči prvega dednega reda (otroci in zakonec; z njimi so izenačeni zet, snaha in pastorek) davka na dediščino ne plačajo. Za druge dedne rede je davek progresiven in narašča z vrednostjo: za drugi dedni red (starši, bratje, sestre in njihovi potomci) od 5 do 14 %, za tretji (dedi in babice ter njihovi potomci) od 8 do 17 % in za vse ostale od 12 do 39 %. Pri teh dedičih se cenitev, ki dokaže nižjo vrednost, lahko hitro povrne.
Kdaj potrebuješ cenitev
- Ko se dediči ne strinjate o vrednosti. Če eden prevzame hišo in druge izplača, se je treba dogovoriti, po kateri vrednosti. Če dogovora ni, lahko sodišče postavi sodnega cenilca; stroške praviloma nosi zapuščina oziroma dediči po deležih.
- Ko je vrednost po GURS očitno previsoka in bi plačal preveč davka (velja za dediče, ki niso v prvem dednem redu).
- Ko nameravaš podedovano nepremičnino prodati in želiš postaviti realno ceno. Tu zadostuje informativna ocena, cenitev ni potrebna.
Cenitev za sodišče izdela sodni cenilec, za davčne namene pa pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin; oba delata z ogledom in primerljivimi prodajami. Okvirna cena je od 150 do 500 €, odvisno od nepremičnine. Kadar se dediči dogovorite sami, lahko cenilca izberete skupaj in si strošek razdelite. Več o cenah v vodniku Koliko stane cenitev nepremičnine.
Delitev med dediči: zakaj je vrednost tako pomembna
Vrednost po GURS lahko od tržne cene odstopa za 10 do 30 % v obe smeri. Pri delitvi to ni podrobnost.
Primer: trije otroci podedujejo hišo, ki je po GURS vredna 240.000 €. Eden jo prevzame in ostalima izplača po 80.000 €. Če je tržna vrednost hiše v resnici 300.000 €, je vsak od izplačanih dedičev dobil 20.000 € premalo. Če je tržna vrednost le 200.000 €, je prevzemnik plačal 26.000 € preveč. Zato se pred dogovorom splača preveriti, kaj se v okolici dejansko prodaja in po kakšnih cenah.
| Situacija | Katera vrednost velja | Kdo jo določi | Strošek |
|---|---|---|---|
| Zapuščinski postopek brez spora | posplošena vrednost GURS | GURS (Evidenca vrednotenja) | brezplačno |
| Davek na dediščino | GURS, razen če dokažeš drugače | FURS; nižjo vrednost dokaže pooblaščeni ocenjevalec | brezplačno; cenitev okvirno 150 do 500 € |
| Spor med dediči o vrednosti | cenitev | sodni cenilec, ki ga postavi sodišče | okvirno 150 do 500 €, bremeni zapuščino |
| Dogovor o izplačilu | dogovorjena tržna vrednost | dediči (informativna ocena ali skupni cenilec) | brezplačno ali po dogovoru |
| Prodaja podedovane nepremičnine | tržna cena | trg; informativna ocena za izhodišče | brezplačno |
Kako pomaga informativna ocena
Preden plačaš cenilca ali se dogovarjaš z brati in sestrami, si lahko v minuti pridobiš informativno oceno vrednosti. AI Cenilec jo izračuna iz dejanskih prodaj v Evidenci trga nepremičnin (več kot 75.000 prodaj od leta 2019) in jo ob vpisu naslova primerja z vrednostjo po GURS. Tako takoj vidiš, ali GURS vrednost odstopa navzgor ali navzdol in za koliko. Srednje cene in graf gibanja za kraj, kjer stoji hiša, si ogledaš na strani Cene po krajih.
Informativna ocena ni cenitev in je sodišče ali FURS ne sprejmeta; je pa dobro nevtralno izhodišče za dogovor med dediči in za odločitev, ali se cenitev sploh izplača.
Pogosta vprašanja
Kar ljudje največkrat sprašujejo
- Ali moram ob dedovanju nepremičnine naročiti cenitev?
- Ne nujno. Sodišče v zapuščinskem postopku in FURS pri davku praviloma izhajata iz posplošene vrednosti GURS, ki je brezplačna. Cenitev pride v poštev, ko se dediči ne strinjate o vrednosti ali ko želiš za davek dokazati nižjo vrednost od GURS.
- Katero vrednost uporabi sodišče v zapuščinskem postopku?
- Praviloma posplošeno vrednost iz Evidence vrednotenja GURS. Če dediči vrednost izpodbijajo, lahko sodišče postavi sodnega cenilca, stroški pa bremenijo zapuščino oziroma dediče.
- Ali otroci plačajo davek na podedovano hišo?
- Ne. Dediči prvega dednega reda (otroci, zakonec; z njimi so izenačeni zet, snaha in pastorek) so davka na dediščine in darila oproščeni. Davek plačajo dediči drugega in tretjega dednega reda ter vsi ostali, po progresivni lestvici.
- Kaj če je vrednost po GURS previsoka?
- Za davčne namene lahko FURS predložiš cenitev pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin in davek se odmeri od dokazane vrednosti. Če so napačni podatki o nepremičnini (površina, leto), jih popravi v katastru, saj se iz njih izračuna GURS vrednost.
- Kdo plača cenitev ob dedovanju?
- Če cenilca postavi sodišče, gredo stroški v stroške zapuščinskega postopka, ki jih dediči nosijo po deležih. Če cenitev naročite sami, jo plača naročnik ali si jo dediči razdelite po dogovoru. Okvirna cena je od 150 do 500 €.
- Kako hitro izvem tržno vrednost podedovane nepremičnine?
- Z brezplačno informativno oceno AI Cenilca, ki jo izračuna iz dejanskih prodaj v Evidenci trga nepremičnin (več kot 75.000 prodaj od 2019) in ob vpisu naslova primerja z vrednostjo po GURS. Ni cenitev, je pa dobro izhodišče za dogovor med dediči.
Koliko je vredna tvoja nepremičnina?
Informativna ocena iz dejanskih prodaj v tvoji okolici, primerjava z vrednostjo po GURS in AI branje fotografij. Brezplačno, v minuti.
Informativne narave. Ni cenitev pooblaščenega ocenjevalca ali sodnega cenilca; ni za sodne, davčne ali kreditne postopke.