Vodnik 00 · Cenitev od začetka do konca
Cenitev nepremičnin: postopek, cena, dokumenti in kdo jo sme narediti
Cenitev nepremičnine potrebuješ, ko vrednost od tebe zahteva banka, sodišče ali FURS. Tukaj je vse na enem mestu: kdo jo sme narediti, kako poteka, kaj pripraviš, koliko stane in kdaj ti zadostuje brezplačna informativna ocena.
Brezplačna ocena vrednostiiz dejanskih prodaj v okolici, v minuti
Kaj je cenitev nepremičnine
Cenitev je pisno poročilo, v katerem strokovnjak oceni vrednost nepremičnine na določen datum in to vrednost utemelji. V Sloveniji jo smeta izdelati le dve vrsti strokovnjakov:
- pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin z dovoljenjem Slovenskega inštituta za revizijo (cenitve za banke, FURS, podjetja),
- sodni cenilec, ki ga imenuje Ministrstvo za pravosodje (cenitve v sodnih postopkih).
Kako preveriš licenco in izbereš pravega, preberi v vodniku Cenilec nepremičnin.
Kdaj cenitev potrebuješ
| Namen | Kdo jo zahteva | Je cenitev obvezna? |
|---|---|---|
| Hipotekarni kredit | banka | da, več v vodniku Cenitev za kredit |
| Dedovanje brez spora | nihče | ne, velja vrednost po GURS (Cenitev ob dedovanju) |
| Spor med dediči, sodna delitev | sodišče | da, sodni cenilec |
| Ločitev, delitev skupnega premoženja | sodišče ali dogovor | le v sporu |
| Davek, dokazovanje nižje vrednosti od GURS | FURS | da, več v vodniku Vrednost po GURS |
| Prodaja ali nakup | nihče | ne, zadostuje informativna ocena |
Kako poteka cenitev v 5 korakih
- Naročilo. Cenilcu poveš namen cenitve (kredit, sodišče, davek), saj od njega sta odvisna oblika poročila in cena. Za kredit banka pogosto zahteva cenilca s svojega seznama.
- Dokumentacija. Pošlješ dokumente s spodnjega seznama. Popolna dokumentacija skrajša rok in zniža ceno.
- Ogled. Cenilec si nepremičnino ogleda, preveri stanje, opremljenost, morebitne napake in skladnost z dokumenti.
- Analiza. Poišče primerljive prodaje, upošteva lokacijo, velikost, starost in stanje ter izbere ustrezno metodo.
- Poročilo. Dobiš pisno poročilo z vrednostjo, utemeljitvijo, predpostavkami in omejitvami. Običajno v nekaj dneh do dveh tednov.
Katere dokumente pripraviš
- izpisek iz zemljiške knjige,
- podatki iz katastra stavb in zemljiškega katastra (ID znak),
- gradbeno in uporabno dovoljenje oziroma dokazilo o legalnosti,
- tlorisi ali projektna dokumentacija,
- energetska izkaznica,
- podatki o prenovah (leto in obseg: okna, streha, fasada, instalacije),
- pogodbe o bremenih (hipoteka, služnost, najem), če obstajajo.
Večino podatkov iz katastra AI Cenilec poišče sam, ko vpišeš naslov, zato lahko z informativno oceno hitro preveriš, ali so uradni podatki o površini in letu izgradnje pravilni, še preden naročiš cenitev.
Kako cenilec določi vrednost
Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti poznajo tri načine:
- Način tržnih primerjav. Primerjava z dejanskimi prodajami podobnih nepremičnin v okolici, prilagojenimi za razlike (lokacija, velikost, starost, stanje). Pri stanovanjih in hišah najpogostejši.
- Na donosu zasnovan način. Vrednost iz najemnine, ki jo nepremičnina lahko prinaša. Pri poslovnih prostorih in naložbenih stanovanjih.
- Nabavnovrednostni način. Koliko bi stala gradnja enake stavbe danes, zmanjšano za izrabljenost, plus vrednost zemljišča. Pri posebnih objektih, ki se redko prodajajo.
Informativna ocena AI Cenilca uporablja enako logiko kot prvi način: poišče primerljive prodaje iz Evidence trga nepremičnin in jih preračuna na današnjo raven cen. Prikaže tudi seznam primerljivih prodaj z datumi in zemljevidom, zato vidiš, iz česa je ocena nastala.
Koliko stane cenitev nepremičnine
Okvirno od 150 do 500 €. Na ceno vplivajo vrsta in velikost nepremičnine, popolnost dokumentacije, oddaljenost in namen (cenitev za sodišče je praviloma dražja od cenitve za banko). Podroben cenik po namenu je v vodniku Koliko stane cenitev nepremičnine.
Cenitev ali informativna ocena?
| Cenitev | Informativna ocena | |
|---|---|---|
| Kdo jo izdela | pooblaščeni ocenjevalec ali sodni cenilec | spletno orodje iz podatkov o prodajah |
| Cena | okvirno 150 do 500 € | brezplačno |
| Čas | nekaj dni do dveh tednov | minuta |
| Ogled | da | ne |
| Velja na banki, sodišču, FURS | da | ne |
| Primerno za | kredit, sodne postopke, davek | prodajo, nakup, dogovor med dediči |
Če se šele odločaš o prodaji ali nakupu, začni z informativno oceno in s cenami v svojem kraju na strani Cene po krajih. Cenitev naroči, ko jo nekdo tretji res zahteva.
Pogosta vprašanja
Kar ljudje največkrat sprašujejo
- Kaj je cenitev nepremičnine?
- Cenitev je strokovna ocena vrednosti nepremičnine na določen datum, ki jo izdela pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin ali sodni cenilec. Rezultat je pisno poročilo z opisom nepremičnine, uporabljenimi metodami in utemeljeno vrednostjo, ki ga sprejmejo banke, sodišča in FURS.
- Koliko stane cenitev nepremičnine?
- Okvirno od 150 do 500 €. Stanovanje je praviloma na spodnjem delu razpona, hiša s parcelo na zgornjem, poslovne nepremičnine in zapleteni primeri stanejo več. Cena ni predpisana, zato prosi za ponudbo več cenilcev.
- Koliko časa traja cenitev?
- Od naročila do poročila običajno od nekaj dni do dveh tednov. Največ časa vzame zbiranje dokumentacije, zato jo pripravi vnaprej.
- Ali lahko cenitev naredi nepremičninski posrednik?
- Ne. Posrednik lahko pripravi mnenje o prodajni ceni, uradno cenitev pa sme izdelati le pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin ali sodni cenilec.
- Ali je spletna ocena vrednosti enaka cenitvi?
- Ne. Spletna informativna ocena, kot je AI Cenilec, izračuna vrednost iz dejanskih prodaj v okolici in je koristna za odločanje pri prodaji ali nakupu, ne velja pa na banki, sodišču ali pri FURS.
- Ali za dedovanje potrebujem cenitev?
- Praviloma ne. Pri dedovanju brez spora se uporabi posplošena vrednost GURS. Cenitev sodnega cenilca je potrebna, kadar se dediči ne strinjajo z vrednostjo ali pri sodni delitvi premoženja.
Koliko je vredna tvoja nepremičnina?
Informativna ocena iz dejanskih prodaj v tvoji okolici, primerjava z vrednostjo po GURS in AI branje fotografij. Brezplačno, v minuti.
Informativne narave. Ni cenitev pooblaščenega ocenjevalca ali sodnega cenilca; ni za sodne, davčne ali kreditne postopke.